Por Delfina Montagna

La vivienda es un derecho humano muchas veces olvidado o relegado, pero está reconocido tanto en los tratados internacionales como en la Constitución Nacional. Como tal, implica mucho más que cuatro paredes y un techo, y hoy enfrenta una crisis. Las organizaciones CIPPEC (Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento), TECHO y ACIJ (Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia) se unieron para analizar todas las dimensiones de la crisis habitacional en el país y proponer posibles soluciones.

Estos son algunos de los datos en los que se basó su diagnóstico de la situación (agosto de 2023):

• 1 de cada 3 hogares de Argentina no cuenta con una vivienda adecuada. 1,3 millones necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones tienen necesidades de ampliación y mejoras clave en sus viviendas, como calidad constructiva, hacinamiento y/o acceso a servicios.
• 1,17 millones de hogares viven en 5.687 barrios populares distribuidos en todo el territorio nacional. Más de la mitad de esa población no cuenta con títulos de propiedad del suelo, ni accede de forma regular a más de dos servicios básicos, como la luz, el agua corriente y las cloacas.
• Entre 2010 y 2022 el porcentaje de hogares inquilinos pasó del 16 % al 20 % a nivel nacional. En el AMBA, el 63 % de los hogares inquilinos debe dinero a una persona o entidad y el 32 % de ellos destina más de la mitad de su salario al alquiler.

Los desafíos a abordar son cinco, según las organizaciones, y cada uno tiene diversas posibles soluciones:

1) Promover la sanción de normativa de ordenamiento territorial

Este desafío responde a cómo crecen las ciudades y la falta de suelo urbano de calidad. Entre 2010 y 2016, los principales aglomerados urbanos del país se expandieron hasta 1,5 veces respecto de su crecimiento poblacional. En muchos casos, sin una planificación territorial adecuada. Esto dio lugar a ciudades de baja densidad, sin la infraestructura ni conectividad necesarias.

Las organizaciones que investigaron el asunto proponen un abordaje integral entre el nivel nacional, provincial y municipal del gobierno, que promueva la asistencia técnica y mecanismos de participación ciudadana. 

Su informe asegura: “Esto permitiría proyectar el mejor uso del suelo para cada área, garantizar el hábitat adecuado, detener y reorientar los procesos de crecimiento urbano descontrolados, y regular la gestión de suelo. Así, se evitaría que sean ciudades deficientes, fragmentadas y excluyentes”.

2) Avanzar en el mejoramiento integral de viviendas

• 4 millones de hogares de nuestro país (el 32 % del total) no cuentan con una vivienda adecuada. 
• 2,6 millones (el 66 %) de ellos tienen necesidades de ampliación y mejoras clave en sus viviendas (calidad constructiva y/o acceso a servicios).

Si bien hay muchas políticas públicas de construcción de viviendas, se propone también prestar atención al mejoramiento de las existentes. Mediante asistencia financiera a hogares (como subsidios o créditos) y la asistencia técnica (que corrobore y garantice la refacción), se podía avanzar en un plan de ordenamiento territorial que articule los mejoramientos con planificación territorial, obras de infraestructura y obras de integración socio urbana.

3) Promover un programa nacional de alquiler asequible

El alquiler es una forma de acceso a la vivienda que está en crecimiento desde hace 20 años. Si bien se promovió una ley de alquileres para regular esta situación, según datos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se la incumple en gran medida y el 60 % de los aumentos se hacen por fuera de ella. Además, la vivienda ociosa aumentó un 45 % en CABA entre 2018 y 2023, y cada vez se destinan más unidades a alquileres turísticos en plataformas. Además, el 32 % de los inquilinos dedican más de la mitad de su salario a la vivienda y el 63 % están endeudados (datos a agosto de 2023).

Según los expertos de las organizaciones, el Estado debe involucrarse de forma directa, con regulaciones y acciones que orienten el desarrollo inmobiliario privado hacia la necesidad de vivienda asequible. Algunas de las políticas públicas sugeridas e implementadas en otros países son:

• Restricciones tributarias al suelo ocioso (medida que se aplica, por ejemplo, en Uruguay).
• Regulaciones de alquileres temporarios.
• Propiciar cobro en metros cuadrados.

Dado que este tipo de medidas implican una recaudación a nivel estatal, esos mismos fondos podrían destinarse a:

• Incentivos tributarios a quienes ofrecen alquiler asequible.
• Crear una oferta pública de vivienda (como en Alemania).
• Subsidios destinados al alquiler.

4) Garantizar la sostenibilidad de los procesos de integración socio urbana en barrios populares

En la actualidad (agosto de 2023), más de 5 millones de personas viven en los 5.687 barrios populares registrados en todo el territorio nacional. En el 66 % de los barrios la mayoría de sus habitantes no tiene acceso formal a energía eléctrica; en el 90 % a la red de agua; en el 97 % a la red cloacal; y en el 99 % a la red de gas.

Los investigadores sugieren que esto podría abordarse con la creación de un organismo responsable de la coordinación interjurisdiccional y, a nivel local, trabajando de manera conjunta entre municipios para la planificación territorial. Por otro lado, recomiendan garantizar la participación ciudadana y el acceso a la información como un mecanismo de transparencia. De este modo, se fortalecería la planificación, coordinación y el abordaje integral de la gestión estatal.

5) Promover soluciones habitacionales temporales en contextos de emergencia

El 85 % de los barrios populares del AMBA están expuestos a factores de riesgo como:

• Inundabilidad por precipitaciones.
• Sitios de disposición de residuos, cursos y cuerpos de agua.
• Caminos de alta velocidad.
• Torres de alta tensión, vías de ferrocarril.
• Terrenos con pendiente pronunciada.

Además, están expuestos a factores de riesgo las personas en situación de calle, las víctimas de violencia de género o familiar.

Frente a una situación de emergencia o demanda urgente es clave responder con rapidez para garantizar el refugio, la privacidad y la seguridad de las personas.  Este objetivo podría lograrse incorporando un componente habitacional a la Ley 27.287 sobre Sistema Nacional para la Gestión Integral del Riesgo. También es fundamental incorporar soluciones habitacionales temporales como respuesta a estos eventos y factores adversos. 

Esta nota se publicó originalmente el 3 de agosto de 2023 en RED/ACCIÓN y es republicada en +COMUNIDAD como parte de un acuerdo entre ambos medios para conservar el archivo de notas de soluciones e impacto local de RED/ACCIÓN. Las fotografías e ilustraciones pertenecen a la publicación original.

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Tras analizar 89 ciudades, los resultados remarcaron “la urgencia de acompañar y fortalecer” a los municipios en el diseño de políticas específicas sobre el tema. Este año, el trabajo conjunto de las organizaciones actualizará los avances concretados.

Un camino por delante

El informe determinó que, entre todo lo que está al alcance de los gobiernos locales para abordar de manera integral la gestión del suelo, en promedio se encontraban menos que a mitad de camino, puntuando en promedio alrededor de 4 puntos sobre 10.

Entre los puntos más salientes, se destacó que cerca del 40% de los gobiernos locales no implementaba mecanismos de participación ciudadana en los temas estratégicos del suelo. Un porcentaje igual tampoco contaba con una perspectiva metropolitana y/o regional en su planificación.

Cuatro dimensiones

Para el estudio, realizado entre septiembre de 2019 y diciembre de 2020 sobre 19 provincias (*), se utilizó una herramienta de autodiagnóstico de 67 preguntas con el propósito de identificar los aspectos con los que una ciudad debe contar a la hora gestionar el suelo urbano. Fue codiseñada por más de 40 especialistas en la temática.

Los municipios participantes (entre ellos, 10 son ciudades capitales) fueron evaluados bajo cuatro dimensiones: Información, Instrumentos, Visión y Estrategia. Esta última, que apuntó a determinar qué herramientas utilizan las ciudades para gestionar su expansión urbana, fue la mejor evaluada.

En el otro extremo, la sección de Instrumentos concretos de gestión del suelo fue la que obtuvo el rendimiento más bajo.

El informe completo

Para conocer de qué se trata cada dimensión y ver sus puntajes, hacé click acá para ver el informe completo.

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(*) Fueron Jujuy, Salta, Tucumán, Catamarca, La Rioja, Formosa, Chaco, Misiones, Corrientes, Entre Ríos, Santa Fe, Córdoba, San Juan, San Luis, Mendoza, Neuquén, Río Negro, Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

^{Imagen principal: representación virtual del uso del suelo urbano. Fuente: www.nocnok.com}

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