Por Delfina Montagna

La vivienda es un derecho humano muchas veces olvidado o relegado, pero está reconocido tanto en los tratados internacionales como en la Constitución Nacional. Como tal, implica mucho más que cuatro paredes y un techo, y hoy enfrenta una crisis. Las organizaciones CIPPEC (Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento), TECHO y ACIJ (Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia) se unieron para analizar todas las dimensiones de la crisis habitacional en el país y proponer posibles soluciones.

Estos son algunos de los datos en los que se basó su diagnóstico de la situación (agosto de 2023):

• 1 de cada 3 hogares de Argentina no cuenta con una vivienda adecuada. 1,3 millones necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones tienen necesidades de ampliación y mejoras clave en sus viviendas, como calidad constructiva, hacinamiento y/o acceso a servicios.
• 1,17 millones de hogares viven en 5.687 barrios populares distribuidos en todo el territorio nacional. Más de la mitad de esa población no cuenta con títulos de propiedad del suelo, ni accede de forma regular a más de dos servicios básicos, como la luz, el agua corriente y las cloacas.
• Entre 2010 y 2022 el porcentaje de hogares inquilinos pasó del 16 % al 20 % a nivel nacional. En el AMBA, el 63 % de los hogares inquilinos debe dinero a una persona o entidad y el 32 % de ellos destina más de la mitad de su salario al alquiler.

Los desafíos a abordar son cinco, según las organizaciones, y cada uno tiene diversas posibles soluciones:

1) Promover la sanción de normativa de ordenamiento territorial

Este desafío responde a cómo crecen las ciudades y la falta de suelo urbano de calidad. Entre 2010 y 2016, los principales aglomerados urbanos del país se expandieron hasta 1,5 veces respecto de su crecimiento poblacional. En muchos casos, sin una planificación territorial adecuada. Esto dio lugar a ciudades de baja densidad, sin la infraestructura ni conectividad necesarias.

Las organizaciones que investigaron el asunto proponen un abordaje integral entre el nivel nacional, provincial y municipal del gobierno, que promueva la asistencia técnica y mecanismos de participación ciudadana. 

Su informe asegura: “Esto permitiría proyectar el mejor uso del suelo para cada área, garantizar el hábitat adecuado, detener y reorientar los procesos de crecimiento urbano descontrolados, y regular la gestión de suelo. Así, se evitaría que sean ciudades deficientes, fragmentadas y excluyentes”.

2) Avanzar en el mejoramiento integral de viviendas

• 4 millones de hogares de nuestro país (el 32 % del total) no cuentan con una vivienda adecuada. 
• 2,6 millones (el 66 %) de ellos tienen necesidades de ampliación y mejoras clave en sus viviendas (calidad constructiva y/o acceso a servicios).

Si bien hay muchas políticas públicas de construcción de viviendas, se propone también prestar atención al mejoramiento de las existentes. Mediante asistencia financiera a hogares (como subsidios o créditos) y la asistencia técnica (que corrobore y garantice la refacción), se podía avanzar en un plan de ordenamiento territorial que articule los mejoramientos con planificación territorial, obras de infraestructura y obras de integración socio urbana.

3) Promover un programa nacional de alquiler asequible

El alquiler es una forma de acceso a la vivienda que está en crecimiento desde hace 20 años. Si bien se promovió una ley de alquileres para regular esta situación, según datos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se la incumple en gran medida y el 60 % de los aumentos se hacen por fuera de ella. Además, la vivienda ociosa aumentó un 45 % en CABA entre 2018 y 2023, y cada vez se destinan más unidades a alquileres turísticos en plataformas. Además, el 32 % de los inquilinos dedican más de la mitad de su salario a la vivienda y el 63 % están endeudados (datos a agosto de 2023).

Según los expertos de las organizaciones, el Estado debe involucrarse de forma directa, con regulaciones y acciones que orienten el desarrollo inmobiliario privado hacia la necesidad de vivienda asequible. Algunas de las políticas públicas sugeridas e implementadas en otros países son:

• Restricciones tributarias al suelo ocioso (medida que se aplica, por ejemplo, en Uruguay).
• Regulaciones de alquileres temporarios.
• Propiciar cobro en metros cuadrados.

Dado que este tipo de medidas implican una recaudación a nivel estatal, esos mismos fondos podrían destinarse a:

• Incentivos tributarios a quienes ofrecen alquiler asequible.
• Crear una oferta pública de vivienda (como en Alemania).
• Subsidios destinados al alquiler.

4) Garantizar la sostenibilidad de los procesos de integración socio urbana en barrios populares

En la actualidad (agosto de 2023), más de 5 millones de personas viven en los 5.687 barrios populares registrados en todo el territorio nacional. En el 66 % de los barrios la mayoría de sus habitantes no tiene acceso formal a energía eléctrica; en el 90 % a la red de agua; en el 97 % a la red cloacal; y en el 99 % a la red de gas.

Los investigadores sugieren que esto podría abordarse con la creación de un organismo responsable de la coordinación interjurisdiccional y, a nivel local, trabajando de manera conjunta entre municipios para la planificación territorial. Por otro lado, recomiendan garantizar la participación ciudadana y el acceso a la información como un mecanismo de transparencia. De este modo, se fortalecería la planificación, coordinación y el abordaje integral de la gestión estatal.

5) Promover soluciones habitacionales temporales en contextos de emergencia

El 85 % de los barrios populares del AMBA están expuestos a factores de riesgo como:

• Inundabilidad por precipitaciones.
• Sitios de disposición de residuos, cursos y cuerpos de agua.
• Caminos de alta velocidad.
• Torres de alta tensión, vías de ferrocarril.
• Terrenos con pendiente pronunciada.

Además, están expuestos a factores de riesgo las personas en situación de calle, las víctimas de violencia de género o familiar.

Frente a una situación de emergencia o demanda urgente es clave responder con rapidez para garantizar el refugio, la privacidad y la seguridad de las personas.  Este objetivo podría lograrse incorporando un componente habitacional a la Ley 27.287 sobre Sistema Nacional para la Gestión Integral del Riesgo. También es fundamental incorporar soluciones habitacionales temporales como respuesta a estos eventos y factores adversos. 

Esta nota se publicó originalmente el 3 de agosto de 2023 en RED/ACCIÓN y es republicada en +COMUNIDAD como parte de un acuerdo entre ambos medios para conservar el archivo de notas de soluciones e impacto local de RED/ACCIÓN. Las fotografías e ilustraciones pertenecen a la publicación original.

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En Tlajomulco de Zúñiga (Jalisco, México) el acceso a una vivienda digna y asequible se estaba convirtiendo en un problema importante para muchos de sus habitantes. El costo de vida en la ciudad se incrementó durante las últimas décadas, haciendo que cada vez más personas no puedan comprar o construir una casa propia. Además, la pandemia de coronavirus empeoró la situación económica de miles de familias, agravando aún más los conflictos habitacionales. 

Para abordar la situación, el gobierno local inició en abril de 2019 el programa “Renta tu Casa”. Se trata de la primera iniciativa municipal en México orientada a convertir casas vacías –de propiedad privada– en viviendas de alquiler a bajo costo para grupos vulnerables. Entre ellos, se encuentran gente en situación de calle, víctimas de violencia doméstica, adultos/as mayores, personas con discapacidad y migrantes. 

¿Cómo funciona el programa?

“Renta tu Casa” conecta a quienes tienen una casa disponible para alquilar con aquellas que buscan un lugar donde vivir. La solución está pensada con un doble beneficio: combatir la crisis habitacional y generar ingresos extra para locadores. Para asegurarse de que las viviendas ofrecidas sean seguras, el municipio requiere que se cumplan con ciertos requisitos, como tener los servicios básicos en orden y mantener la estructura en buenas condiciones. 

El gobierno de Tlajomulco de Zúñiga paga a los propietarios una renta pactada a precio de mercado por mes, dependiendo del tamaño, las características y la ubicación del inmueble. El pago se realiza incluso si la casa queda desocupada mientras está en el programa, de modo tal que los dueños tengan asegurado un ingreso para abonar su hipoteca u otros gastos. Al final del contrato de alquiler, pueden optar por renovar o abandonar el programa. 

La persona beneficiaria, en tanto, debe hacer una contribución mensual reducida (de 350 pesos mexicanos, a marzo de 2023; 17 dólares) y cumplir cinco horas de trabajo comunitario. Esto es así ya que el programa también apunta a rehabilitar casas abandonadas que se encuentran en mal estado.

Una solución premiada

Según las estimaciones del gobierno de Tlajomulco, en 2023 el programa “Renta tu Casa” alcanzará los 4.680 subsidios. “Seguiremos apoyando a familias sin hogar en situación de vulnerabilidad social y enfrentando un problema que tenemos como es el de la vivienda deshabitada”, aseguró el alcalde local, Salvador Zamora Zamora. 

La estrategia de esta ciudad, ubicada en el área metropolitana de Guadalajara, obtuvo recientemente el tercer lugar en el certamen World Habitat, realizado en coordinación con ONU Hábitat. Tlajomulco de Zúñiga obtuvo una medalla de bronce entre 115 programas de vivienda postulados, y fue el primer proyecto mexicano en 10 años en recibir una distinción en esa categoría.

“Uno de los grandes beneficios es poner en la mira la política pública que estamos desarrollando. También que se identifique la problemática que se está viviendo en Tlajomulco y en todo México, de tener miles de viviendas vacías y gente en las calles. Así queremos innovar y generar sinergias con diferentes actores, consolidando el proyecto a través de recursos y alianzas”, evaluó Andrés Ampudia Farías, director de Vivienda en el Ayuntamiento.

Entre 2019 y 2022, el programa benefició a más de 260 personas en situación de vulnerabilidad social con 85 viviendas en diferentes barrios de la ciudad. La mayoría de las personas solicitantes son mujeres y adultos mayores que corrían riesgo de desalojo. Así, el objetivo es cubrir la mayor cantidad posible entre las 77.000 viviendas deshabitadas en el municipio. 

Bajos costos municipales

“Renta tu Casa” es, hasta ahora, un programa sostenible para las arcas municipales de Tlajomulco de Zúñiga. Si bien el gobierno local financia la totalidad del programa, representa el 0,06% de su presupuesto total (1,5 millones de pesos mexicanos en 2021). 

El Ayuntamiento ha recuperado cerca del 24% de los costos gracias a las contribuciones mensuales de alquiler de los beneficiarios y los pagos de atrasos a la autoridad por parte de propietarios. Aun así, las autoridades locales esperan atraer financiamiento adicional de fundaciones y organizaciones internacionales. Por caso, se encuentra en negociaciones con el Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (ACNUR) para que refugiados y migrantes puedan participar del programa. 

Hasta ahora, el éxito de “Renta tu Casa” permitió que otras ciudades en el área metropolitana de Guadalajara repliquen la estrategia. Incluso otras localidades más alejadas del país, como Monterrey. Según el gobierno de Tlajomulco, la idea es expandir el programa mediante la creación de una Agencia Pública Inmobiliaria de Alquiler Social a nivel regional.

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^{Imagen principal: “Renta tu Casa”}
Redacción +Comunidad. 

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