Por Clarisa Corral,
Mg. en Desarrollo Urbano (*)

A más de 200 kilómetros de Paraná, en las ciudades de Hasenkamp y Chajarí, decenas de familias buscan acceder hoy a su vivienda gracias a un modelo cooperativo impulsado por sus gobiernos locales. Frente a la creciente demanda habitacional, la falta de crédito accesible y las limitaciones de programas nacionales, ambos municipios optaron por reactivar una herramienta que, según señalan, había dado buenos resultados en décadas pasadas: el círculo cerrado de viviendas.

Se trata de un sistema de ahorro solidario, donde las familias realizan un aporte mensual —generalmente equivalente al valor de un alquiler— y el municipio se encarga de administrar los fondos, coordinar las obras y adjudicar las viviendas mediante sorteos públicos con criterios sociales. Sin búsqueda del lucro ni especulación: lo que sostiene el sistema es la confianza mutua y el compromiso colectivo por el acceso a la vivienda.

Cuando lo local recupera herramientas propias

Los círculos cerrados se basan en un principio simple: un grupo de familias se organiza y, con el acompañamiento del municipio, aporta mensualmente una suma que permite financiar de manera rotativa la construcción de viviendas. A medida que las casas se entregan, el grupo continúa aportando para que otras familias accedan. 

En Hasenkamp y Chajarí, este sistema había funcionado durante los años ochenta y noventa, pero había quedado inactivo en las últimas décadas. Su reactivación implicó actualizar los marcos normativos y también reconstruir capacidades institucionales, convocar a las familias, y diseñar mecanismos de gestión que aseguren equidad, viabilidad técnica y sostenibilidad económica.

El municipio lideró el proceso, proponiendo un reglamento que sea claro, definiendo criterios de selección, plazos de aportes, mecanismos de rendición de cuentas y modalidades de construcción. La escala reducida fue clave: permitió cercanía, adaptación al contexto local y agilidad en la ejecución.

Dos ciudades, dos versiones del mismo modelo

Hasenkamp reactivó el círculo cerrado en 2023 con un diseño sencillo y estructurado: las familias pagan una cuota mensual ajustada al valor de 22 bolsas de cemento. Las viviendas tienen una tipología estandarizada de 45 m², pensadas para futuras ampliaciones, y se construyen en plazos de hasta 180 días.

El municipio asume la administración integral del proceso:desde la administración de los recursos hasta la dirección de obra. Actualmente, 67 familias participan del sistema abonando la cuota mensual y se entrega una vivienda por mes. El impacto no se limita a lo habitacional: la iniciativa también dinamizó el empleo local y contribuyó a reducir los valores de alquiler.

A diferencia de otros programas, el programa busca evitar hipotecas, utilizando pagarés solidarios con garantes. La morosidad es mínima y se apoya en la confianza local. Además, el municipio avanza en la formación de un banco de tierras para facilitar el acceso al suelo a futuras familias.

^{Render de una vivienda en Hasenkamp.} 

Con una lógica similar, aunque con diferencias, el programa Construir Futuro de Chajarí ya entregó hasta su quinta edición 197 viviendas de las 220 proyectadas. El esquema se organiza en etapas con inscripciones abiertas, priorizando a postulantes que posean lote propio y cumplan con requisitos como residencia mínima de 3 años y uso exclusivo de la vivienda.

El municipio define el diseño arquitectónico —una casa de 55 m²— y asume los costos administrativos y de construcción. Los adjudicatarios pagan una cuota durante 10 años, distribuida en 120 pagos mensuales. Por otro lado, el director de obra y el constructor son elegidos por el beneficiario. El sorteo se realiza con escribano público y prioriza a hogares con integrantes con discapacidad o enfermedades crónicas.

Más del 90% de cobrabilidad demuestra la apropiación comunitaria del programa. A diferencia de Hasenkamp, en este caso sí se hipoteca la propiedad, lo que permite gestionar judicialmente los casos de morosidad – una preocupación recurrente a la hora de revisar la implementación de este modelo.

^{Vivienda renderizada en Chajarí.}

Confianza y proximidad: las lecciones del modelo

Ambos casos muestran que el círculo cerrado de vivienda no es una fórmula única, sino un modelo adaptable que puede operar bajo diferentes configuraciones normativas, financieras y administrativas. Más allá de las cifras, estas experiencias consolidan una lógica distinta de gestión pública: más cercana, menos dependiente y capaz de canalizar aportes ciudadanos hacia resultados tangibles.

Entre los aprendizajes clave destacan:

• La necesidad de una institucionalidad clara y cercana, que garantice confianza y transparencia.
  
• El valor de una tipología arquitectónica básica pero ampliable, que garantice condiciones dignas sin sobredimensionar costos.
  
• La importancia de criterios de adjudicación justos y verificables, con participación ciudadana.
  
• La posibilidad de documentar, compartir y replicar metodologías entre municipios.

También se hizo evidente que la confianza social —muchas veces erosionada por años de informalidad o promesas incumplidas— es un insumo clave que debe reconstruirse paso a paso. Contar con equipos técnicos municipales comprometidos y flexibles fue esencial para adaptar normativas y acompañar procesos sin burocratizarlos.

^{Primera vivienda entregada en Hasenkamp.} 

Un modelo replicable, no automático

Aunque el modelo no es escalable de forma automática, sí ofrece condiciones replicables: requiere voluntad política, capacidades técnicas mínimas, marcos normativos flexibles y, sobre todo, una lectura contextual que permita adaptarlo a las realidades de cada territorio.

La recuperación de los círculos cerrados en Hasenkamp y Chajarí no resuelve el problema habitacional estructural que enfrenta Argentina y Latinoamérica, pero sí demuestra algo fundamental: desde lo local también se puede innovar. No solo con tecnologías, sino con formatos organizativos que recuperan lo colectivo como valor.

Desde Entre Ríos, estas ciudades invitan a pensar cómo lo público puede habilitar soluciones duraderas sin perder cercanía. Porque a veces, innovar no es inventar algo nuevo, sino reactivar lo que ya funcionó, adaptarlo al presente y compartirlo con otros.

Con la experiencia acumulada y los resultados a la vista, estas ciudades invitan a otras a preguntarse: ¿qué está en nuestras manos hoy para resolver lo que no puede esperar?

^{Beneficiarias del plan Construir Futuro en Chajarí.}

Podés conocer en el Mapa de Soluciones de RIL más sobre estas iniciativas de Hasenkamp y Chajarí. También podés escuchar de primera mano a Manuel Landra (secretario de Gobierno y Hacienda – Hasenkamp), Hernán Kisser (intendente de Hasenkamp) y a María Elisa Moix (Secretaria de Gobierno y Hacienda de Chajarí en el webinario dado para la Comunidad de Hábitat y Vivienda de RIL.

(*) Clarisa Corral es parte del equipo de Comunidades de la Red de Innovación Local (RIL). 

Ilustración principal realizada por la autora con asistencia de IA, basada en documentación de los casos.

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Por Mónica Gallegos Quesquén
y Marina Muñoz García (*)

El problema no es solo económico

En teoría, acceder a una vivienda debería ser sencillo: uno compra o alquila un inmueble. Sin embargo, en la práctica, los requisitos para ingresar al mercado formal —como garantías, recibos de sueldo o ingresos comprobables— dejan fuera a miles de personas. Esto afecta especialmente a trabajadores informales, migrantes, mujeres que huyen de situaciones de violencia, entre otros.

Muchos de ellos terminan viviendo en condiciones precarias —en hoteles, inquilinatos o conventillos— y pagando precios tan altos como los del mercado formal. El problema no es la falta de recursos únicamente: son las barreras estructurales que impiden acceder a un alquiler digno.

Una respuesta concreta desde La Boca

Desde Hábitat para la Humanidad Argentina, organización cristiana comprometida con la causa de la vivienda adecuada, decidimos intervenir en uno de los barrios más afectados por esta problemática: el sur de la Ciudad de Buenos Aires, en Argentina. Allí, donde un conventillo en ruinas representaba riesgo para quienes lo habitaban, nació Estela de Esperanzas.

Este edificio, construido íntegramente por nuestra organización, hoy alberga a más de 30 familias que no cumplían con los requisitos tradicionales del mercado inmobiliario. Durante su estadía (hasta tres años), pagan un alquiler mensual escalonado: el 60% del valor de mercado el primer año, el 80% el segundo y el 90% el tercero. Durante ese tiempo, también participan de capacitaciones y reuniones vecinales, en un modelo de gestión que fortalece su autonomía.

El impacto es real: más de la mitad de las familias que pasaron por Estela de Esperanzas accedieron posteriormente a una vivienda adecuada, ya sea en alquiler o en propiedad. No solo por el acompañamiento social, sino por los beneficios integrales que proporciona una vivienda digna: salud, seguridad, educación, trabajo y bienestar emocional.

El alquiler social ya está funcionando en otras ciudades

En muchas ciudades del mundo, los alquileres crecen más rápido que los ingresos. A eso se suman presiones como el turismo, los nómadas digitales o la especulación inmobiliaria. En respuesta, varios gobiernos comenzaron a implementar políticas de alquiler social como vía para garantizar el derecho a la vivienda.

Ciudades como Viena y Barcelona tienen larga tradición en esta materia. Más cerca, Montevideo transforma inmuebles vacíos en hogares dignos a través de su programa Fincas Abandonadas, que luego se destinan a alquiler social.

Este modelo pone el foco en quienes quedan fuera del mercado formal, y puede adaptarse a distintos perfiles: personas mayores, jóvenes que buscan emanciparse, mujeres sobrevivientes de violencia, estudiantes o migrantes.

Hacia una inmobiliaria social: una alternativa posible y necesaria

A partir de la experiencia con Estela de Esperanzas y nuestra campaña #AlquilerSocialYA, desde Hábitat para la Humanidad Argentina impulsamos un nuevo paso: la creación de una inmobiliaria social de alquiler.

Junto con la Plataforma de Prácticas del Hábitat Urbano y Vivienda (UHPH) y la Red de Innovación Local (RIL), organizamos el laboratorio “Hacia un modelo de Inmobiliaria Social de Alquiler en Argentina”, un espacio de intercambio para fortalecer capacidades de gobiernos locales, organizaciones sociales y especialistas. Puedes revivirlo completo acá:

Allí se compartieron experiencias valiosas como:

• El Fondo Inmobiliario Comunitario para el Alquiler (FICA) en São Paulo, que combina inversión social y cesión de inmuebles para ofrecer vivienda a personas en situación de calle y estudiantes.
• Innova Recoleta, una empresa pública chilena que ya gestiona seis edificios con alquiler social en Santiago.
• Las estrategias del Affordable Housing Institute (AHI), que aportó lecciones aprendidas de múltiples regiones.

Conclusión: liderar el cambio desde lo local

El mensaje fue claro: los gobiernos locales y las organizaciones sociales tienen en sus manos la posibilidad de transformar radicalmente el acceso a la vivienda. Con marcos regulatorios inclusivos, alianzas comprometidas, incentivos puntuales y una gestión social cercana se puede materializar el alquiler social. Así, una inmobiliaria social de alquiler no es solo una política habitacional: es una apuesta por comunidades más justas, inclusivas y resilientes.

Testimonios de residentes den Estela de Esperanzas, en La Boca: 

(*) Mónica Gallegos Quesquén  es coordinadora de Incidencia de Hábitat para la Humanidad Argentina. Marina Muñoz García es coordinadora regional de la Plataforma UHPH.

+COMUNIDAD publicará esta semana una entrega especial con iniciativas innovadoras de acceso a la vivienda y alquileres sociales en América Latina. ¡No te lo pierdas!

^{Imagen principal: edificio Estela de Esperanzas, en La Boca. Captura de Google Maps.}

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Por Juan Martín de Chazal,
Redacción +COMUNIDAD

La crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en una realidad crítica en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Alquilar o comprar un hogar seguro es cada vez más difícil para sectores medios y bajos, enfrentando precios de alquiler disparados, poca oferta habitacional y condiciones que relegan a millones de personas a la precariedad.

Las principales ciudades de Europa, América Latina y otras regiones lidian con desafíos similares: alquileres que consumen más de la mitad de los ingresos, baja disponibilidad de inmuebles y la proliferación de barrios inasequibles.

A pesar de este panorama, existen modelos de políticas públicas y programas habitacionales que han logrado revertir esta tendencia en ciudades específicas. Se trata de enfoques que intentan aliviar el problema y transformar el acceso al hogar como un derecho esencial. 

El modelo de vivienda en Viena

Viena, la capital de Austria, es mundialmente reconocida por su modelo de vivienda pública y asequible, que permite que miles de personas accedan a un hogar sin el temor de que los alquileres absorban gran parte de sus ingresos. Desde principios del siglo XX, la ciudad invierte en un sistema robusto de vivienda pública, con el Estado como actor fundamental en la provisión de soluciones habitacionales.

La ciudad cuenta con más de 220.000 departamentos en edificios municipales y otros 200.000 que son gestionados por asociaciones sin fines de lucro, las cuales ofrecen alquileres a precios muy por debajo del mercado. ¿El resultado? Una mayor oferta de alquileres baratos que también presiona a la baja los precios en el ámbito privado. 

Según cifras del gobierno, alrededor del 60% de los 1,8 millones de vieneses viven en viviendas públicas o subsidiadas. Además, las políticas de alquiler aseguran contratos estables y una rotación justa que evita la especulación inmobiliaria.

Para poder acceder a una vivienda social, existen requisitos que la mayoría de los residentes en Viena cumplen. Primero, ser ciudadano de la Unión Europea o contar con un permiso de residencia; segundo, haber vivido en la ciudad por al menos dos años; y tercero, no superar ciertos umbrales de ingresos.

En 2024, cualquier persona con ingresos mensuales de hasta 3506 euros puede acceder a un apartamento público; para una pareja, el límite es de 5225 euros; y para tres personas, 5918 euros. “Aquí nos gusta decir que todos pueden vivir en viviendas municipales: desde el taxista hasta el profesional universitario. Este enfoque asegura la diversidad social y ayuda a desarrollar un espíritu de comunidad“, dijo en 2020 Markus Leitgeb, entonces portavoz de Wiener Wohnen, la organización inmobiliaria social de Viena, a Equal Times.

Un legado centenario

Esta historia comenzó hace más de 100 años, tras el fin de la Primera Guerra Mundial, cuando la ciudad empezó a construir edificios de vivienda social conocidos como Gemeindebauten. “Esta iniciativa temprana sentó las bases para una estrategia integral que abarca funciones tanto reguladoras como participativas en el mercado de la vivienda por parte del gobierno municipal”, analiza Huaisi Cen, especialista en asuntos inmobiliarios. 

Desde entonces, estos complejos se han multiplicado y se diseñan con espacios verdes, servicios como guarderías y escuelas, tiendas, y conexiones con el transporte público. Según sus planificadores, este enfoque procura crear entornos que fomenten la cohesión social y el bienestar, además de proporcionar viviendas.

Los habitantes de Viena pueden pagar 500 euros al mes –un precio bastante inferior al valor de mercado– por departamentos de 70 metros cuadrados y tres habitaciones en zonas bien ubicadas. Este es el caso de Tesbire Keskin, una auxiliar administrativa entrevistada por Euronews que pudo mudarse hace 20 años junto con su familia. 

“La guardería está justo enfrente y el colegio está a diez minutos andando. En dos minutos estoy en el metro. Cuando mis hijos eran pequeños y yo no podía llegar a casa del trabajo, los vecinos los recogían de la guardería. Aquí se está muy bien; es verde, tranquilo. Estoy muy contenta, satisfecha”, contó en el reportaje. 

¿El modelo de Viena es replicable en otras ciudades?

Frecuentemente la prensa internacional define el modelo de Viena como “el paraíso de los inquilinos”, “un oasis en medio de la crisis mundial de vivienda” , “un milagro inmobiliario” o sencillamente como una “utopía”.

El sistema de vivienda de Viena está sustentado en un sólido esquema de financiamiento. Desde la década de 1920, un porcentaje fijo del impuesto sobre los ingresos laborales es destinado exclusivamente a la construcción y mantenimiento de viviendas públicas. Este flujo constante de recursos permite que Viena construya entre 5000 y 7000 nuevas viviendas al año, con una inversión anual que supera los 400 millones de euros.

“Un hito importante en la evolución de la estrategia de vivienda de Viena fue la creación del Wohnfonds Wien en 1984. Esta institución se creó para proporcionar un mecanismo estructurado de asignación de terrenos, financiación y apoyo a proyectos de vivienda, actuando eficazmente como un banco de tierras para el bien público”, puntualiza Huaisi Cen. 

El éxito del modelo de Viena ha atraído la atención de urbanistas y especialistas en políticas habitacionales a nivel global. No obstante, la replicabilidad de este modelo no es sencilla debido a su excepcionalidad. “El sistema se basa en una tradición de 100 años. No es posible copiarlo idénticamente”, señala Kathrin Gaál, vicealcaldesa de Viena.

Además, la ciudad cuenta con más de 3 millones de metros cuadrados de suelo público disponible para la construcción, un recurso que pocos territorios pueden aprovechar. “Esto proporciona a los vieneses la certeza de que la vivienda seguirá siendo asequible”, puntualiza la funcionaria. 

Guatemala: vivienda asequible desde el ámbito municipal

En América Central, la Ciudad de Guatemala implementa desde 2019 una iniciativa innovadora en la región: el Programa Municipal de Vivienda Prioritaria y Asequible. Tiene como objetivo “convertir a la Ciudad de Guatemala en una ciudad de propietarios”, en respuesta a un déficit habitacional que, según cifras oficiales, alcanzaba el 90 % en 2020. 

Este programa, coordinado por la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Guatemala, genera condiciones para que el sector privado se involucre activamente en la construcción de viviendas accesibles, ofreciendo incentivos y asesoría que promueven el desarrollo de proyectos habitacionales de alto impacto social y rentabilidad financiera.

En 2022, más de 600 unidades de vivienda prioritaria estaban en proceso de construcción, con una proyección de más de 1300 unidades adicionales que buscan contribuir a la reducción del déficit habitacional en la ciudad. La ubicación de los proyectos es estratégica: se sitúan en zonas dotadas de servicios urbanos, cercanas a centros de trabajo y accesibles mediante el transporte público. 

“Contamos con el apoyo de la Municipalidad de Guatemala a través de la empresa municipal de vivienda y el personal de ventanilla única, que nos asesoraron durante todo el proceso, especialmente en los incentivos para poder realizar este tipo de proyectos. Fue una excelente experiencia comercial: se vendieron 80 apartamentos en menos de dos meses. También estamos agradecidos por la respuesta de la gente”, valoró el ingeniero José F. Obiols, desarrollador inmobiliario. 

Vivienda propia: una oportunidad de cambio de vida

Para los beneficiarios de este programa, el impacto en sus vidas es tangible. Yarino Pérez Vila, uno de los nuevos propietarios en Guatemala, destaca las facilidades de pago y la asequibilidad como factores clave para decidirse a adquirir una vivienda en lugar de seguir pagando una renta. “Lo que me animó a comprar acá fue la facilidad de pago. Comparado con otros proyectos que visité, este se ajusta mucho más a mi situación económica. Pagar esta mensualidad es más cómodo y accesible que seguir gastando en un alquiler”, contrasta.

Otro residente, Kevin Solórzano, resalta el valor de este programa para personas que, como él, inician “de cero” y buscan una estabilidad económica y personal. “Es una oportunidad que pocas veces se presenta: una mensualidad que nos ayuda a tener nuestra propia vivienda. Nuestro apartamento está demasiado céntrico, a la par de centros comerciales, avenidas principales y hospitales”, valora.

Karla Chiquín, también beneficiaria del programa, comparte lo que significa contar con una vivienda propia para su futuro y el de sus hijos. “Tener una vivienda propia es una seguridad y un beneficio para el futuro de mis hijos. Recomiendo a otros que se animen a comprar; aquí los precios son asequibles, especialmente para quienes somos de bajos recursos”, aconseja.

Inspiración y desafíos para otras ciudades

El modelo de Viena es un caso ampliamente estudiado que muestra cómo una política habitacional orientada al bienestar social puede hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda. Sin embargo, su éxito se debe a un conjunto de condiciones particulares, como su continuidad centenaria y un sistema de financiamiento sostenido, que no todas las ciudades pueden replicar con facilidad.

La Ciudad de Guatemala, en contraste, ha optado recientemente por un enfoque que fomenta la propiedad, buscando reducir el déficit habitacional mediante incentivos para el sector privado y la construcción de viviendas accesibles. 

A pesar de las diferencias –Viena se centra en el alquiler social y Guatemala en la creación de propietarios–, ambos modelos comparten un objetivo común: aumentar la oferta de viviendas a precios más alcanzables, sin recurrir directamente a políticas que regulen los precios. 

En un contexto global donde la crisis habitacional es cada vez más profunda, estos casos sirven como una guía para reimaginar el acceso a la vivienda como un derecho para toda la población mediante políticas públicas inclusivas.

¿Tenés una historia para contar? En +COMUNIDAD nos gustaría conocerla. 

^{Foto principal: viviendas en Viena, Austria. Fuente: Unsplash.}
Redacción +COMUNIDAD

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