Por Juan Martín de Chazal,
Redacción +COMUNIDAD

La crisis de acceso a la vivienda se ha convertido en una realidad crítica en la mayoría de las grandes ciudades del mundo. Alquilar o comprar un hogar seguro es cada vez más difícil para sectores medios y bajos, enfrentando precios de alquiler disparados, poca oferta habitacional y condiciones que relegan a millones de personas a la precariedad.

Las principales ciudades de Europa, América Latina y otras regiones lidian con desafíos similares: alquileres que consumen más de la mitad de los ingresos, baja disponibilidad de inmuebles y la proliferación de barrios inasequibles.

A pesar de este panorama, existen modelos de políticas públicas y programas habitacionales que han logrado revertir esta tendencia en ciudades específicas. Se trata de enfoques que intentan aliviar el problema y transformar el acceso al hogar como un derecho esencial. 

El modelo de vivienda en Viena

Viena, la capital de Austria, es mundialmente reconocida por su modelo de vivienda pública y asequible, que permite que miles de personas accedan a un hogar sin el temor de que los alquileres absorban gran parte de sus ingresos. Desde principios del siglo XX, la ciudad invierte en un sistema robusto de vivienda pública, con el Estado como actor fundamental en la provisión de soluciones habitacionales.

La ciudad cuenta con más de 220.000 departamentos en edificios municipales y otros 200.000 que son gestionados por asociaciones sin fines de lucro, las cuales ofrecen alquileres a precios muy por debajo del mercado. ¿El resultado? Una mayor oferta de alquileres baratos que también presiona a la baja los precios en el ámbito privado. 

Según cifras del gobierno, alrededor del 60% de los 1,8 millones de vieneses viven en viviendas públicas o subsidiadas. Además, las políticas de alquiler aseguran contratos estables y una rotación justa que evita la especulación inmobiliaria.

Para poder acceder a una vivienda social, existen requisitos que la mayoría de los residentes en Viena cumplen. Primero, ser ciudadano de la Unión Europea o contar con un permiso de residencia; segundo, haber vivido en la ciudad por al menos dos años; y tercero, no superar ciertos umbrales de ingresos.

En 2024, cualquier persona con ingresos mensuales de hasta 3506 euros puede acceder a un apartamento público; para una pareja, el límite es de 5225 euros; y para tres personas, 5918 euros. “Aquí nos gusta decir que todos pueden vivir en viviendas municipales: desde el taxista hasta el profesional universitario. Este enfoque asegura la diversidad social y ayuda a desarrollar un espíritu de comunidad“, dijo en 2020 Markus Leitgeb, entonces portavoz de Wiener Wohnen, la organización inmobiliaria social de Viena, a Equal Times.

Un legado centenario

Esta historia comenzó hace más de 100 años, tras el fin de la Primera Guerra Mundial, cuando la ciudad empezó a construir edificios de vivienda social conocidos como Gemeindebauten. “Esta iniciativa temprana sentó las bases para una estrategia integral que abarca funciones tanto reguladoras como participativas en el mercado de la vivienda por parte del gobierno municipal”, analiza Huaisi Cen, especialista en asuntos inmobiliarios. 

Desde entonces, estos complejos se han multiplicado y se diseñan con espacios verdes, servicios como guarderías y escuelas, tiendas, y conexiones con el transporte público. Según sus planificadores, este enfoque procura crear entornos que fomenten la cohesión social y el bienestar, además de proporcionar viviendas.

Los habitantes de Viena pueden pagar 500 euros al mes –un precio bastante inferior al valor de mercado– por departamentos de 70 metros cuadrados y tres habitaciones en zonas bien ubicadas. Este es el caso de Tesbire Keskin, una auxiliar administrativa entrevistada por Euronews que pudo mudarse hace 20 años junto con su familia. 

“La guardería está justo enfrente y el colegio está a diez minutos andando. En dos minutos estoy en el metro. Cuando mis hijos eran pequeños y yo no podía llegar a casa del trabajo, los vecinos los recogían de la guardería. Aquí se está muy bien; es verde, tranquilo. Estoy muy contenta, satisfecha”, contó en el reportaje. 

¿El modelo de Viena es replicable en otras ciudades?

Frecuentemente la prensa internacional define el modelo de Viena como “el paraíso de los inquilinos”, “un oasis en medio de la crisis mundial de vivienda” , “un milagro inmobiliario” o sencillamente como una “utopía”.

El sistema de vivienda de Viena está sustentado en un sólido esquema de financiamiento. Desde la década de 1920, un porcentaje fijo del impuesto sobre los ingresos laborales es destinado exclusivamente a la construcción y mantenimiento de viviendas públicas. Este flujo constante de recursos permite que Viena construya entre 5000 y 7000 nuevas viviendas al año, con una inversión anual que supera los 400 millones de euros.

“Un hito importante en la evolución de la estrategia de vivienda de Viena fue la creación del Wohnfonds Wien en 1984. Esta institución se creó para proporcionar un mecanismo estructurado de asignación de terrenos, financiación y apoyo a proyectos de vivienda, actuando eficazmente como un banco de tierras para el bien público”, puntualiza Huaisi Cen. 

El éxito del modelo de Viena ha atraído la atención de urbanistas y especialistas en políticas habitacionales a nivel global. No obstante, la replicabilidad de este modelo no es sencilla debido a su excepcionalidad. “El sistema se basa en una tradición de 100 años. No es posible copiarlo idénticamente”, señala Kathrin Gaál, vicealcaldesa de Viena.

Además, la ciudad cuenta con más de 3 millones de metros cuadrados de suelo público disponible para la construcción, un recurso que pocos territorios pueden aprovechar. “Esto proporciona a los vieneses la certeza de que la vivienda seguirá siendo asequible”, puntualiza la funcionaria. 

Guatemala: vivienda asequible desde el ámbito municipal

En América Central, la Ciudad de Guatemala implementa desde 2019 una iniciativa innovadora en la región: el Programa Municipal de Vivienda Prioritaria y Asequible. Tiene como objetivo “convertir a la Ciudad de Guatemala en una ciudad de propietarios”, en respuesta a un déficit habitacional que, según cifras oficiales, alcanzaba el 90 % en 2020. 

Este programa, coordinado por la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Guatemala, genera condiciones para que el sector privado se involucre activamente en la construcción de viviendas accesibles, ofreciendo incentivos y asesoría que promueven el desarrollo de proyectos habitacionales de alto impacto social y rentabilidad financiera.

En 2022, más de 600 unidades de vivienda prioritaria estaban en proceso de construcción, con una proyección de más de 1300 unidades adicionales que buscan contribuir a la reducción del déficit habitacional en la ciudad. La ubicación de los proyectos es estratégica: se sitúan en zonas dotadas de servicios urbanos, cercanas a centros de trabajo y accesibles mediante el transporte público. 

“Contamos con el apoyo de la Municipalidad de Guatemala a través de la empresa municipal de vivienda y el personal de ventanilla única, que nos asesoraron durante todo el proceso, especialmente en los incentivos para poder realizar este tipo de proyectos. Fue una excelente experiencia comercial: se vendieron 80 apartamentos en menos de dos meses. También estamos agradecidos por la respuesta de la gente”, valoró el ingeniero José F. Obiols, desarrollador inmobiliario. 

Vivienda propia: una oportunidad de cambio de vida

Para los beneficiarios de este programa, el impacto en sus vidas es tangible. Yarino Pérez Vila, uno de los nuevos propietarios en Guatemala, destaca las facilidades de pago y la asequibilidad como factores clave para decidirse a adquirir una vivienda en lugar de seguir pagando una renta. “Lo que me animó a comprar acá fue la facilidad de pago. Comparado con otros proyectos que visité, este se ajusta mucho más a mi situación económica. Pagar esta mensualidad es más cómodo y accesible que seguir gastando en un alquiler”, contrasta.

Otro residente, Kevin Solórzano, resalta el valor de este programa para personas que, como él, inician “de cero” y buscan una estabilidad económica y personal. “Es una oportunidad que pocas veces se presenta: una mensualidad que nos ayuda a tener nuestra propia vivienda. Nuestro apartamento está demasiado céntrico, a la par de centros comerciales, avenidas principales y hospitales”, valora.

Karla Chiquín, también beneficiaria del programa, comparte lo que significa contar con una vivienda propia para su futuro y el de sus hijos. “Tener una vivienda propia es una seguridad y un beneficio para el futuro de mis hijos. Recomiendo a otros que se animen a comprar; aquí los precios son asequibles, especialmente para quienes somos de bajos recursos”, aconseja.

Inspiración y desafíos para otras ciudades

El modelo de Viena es un caso ampliamente estudiado que muestra cómo una política habitacional orientada al bienestar social puede hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda. Sin embargo, su éxito se debe a un conjunto de condiciones particulares, como su continuidad centenaria y un sistema de financiamiento sostenido, que no todas las ciudades pueden replicar con facilidad.

La Ciudad de Guatemala, en contraste, ha optado recientemente por un enfoque que fomenta la propiedad, buscando reducir el déficit habitacional mediante incentivos para el sector privado y la construcción de viviendas accesibles. 

A pesar de las diferencias –Viena se centra en el alquiler social y Guatemala en la creación de propietarios–, ambos modelos comparten un objetivo común: aumentar la oferta de viviendas a precios más alcanzables, sin recurrir directamente a políticas que regulen los precios. 

En un contexto global donde la crisis habitacional es cada vez más profunda, estos casos sirven como una guía para reimaginar el acceso a la vivienda como un derecho para toda la población mediante políticas públicas inclusivas.

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^{Foto principal: viviendas en Viena, Austria. Fuente: Unsplash.}
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Por Guilherme Rocha Formicki (*)

Con lluvias cada vez más intensas y olas de calor más frecuentes, el debate sobre la necesidad de transformar nuestras ciudades en lugares más resilientes ante el cambio climático ha ganado fuerza. Otro debate, el de las ciudades sostenibles, es más antiguo y cobra nuevo impulso con los eventos climáticos recientes observados en Brasil, como la ola de calor de fines de 2023 que afectó a más de 2.700 municipios en unos 15 estados y la tormenta del 3 de noviembre de 2023 que golpeó a São Paulo, dejando a miles de hogares sin luz durante días.

Todas estas discusiones tratan sobre la urgencia de alcanzar un nuevo y más sofisticado nivel en nuestras ciudades. Hablamos de inversiones multimillonarias en el soterramiento de cables, discutimos la compra de autobuses eléctricos y abordamos muchas otras medidas necesarias, pero costosas. 

Defiendo que, además de todos estos pasos, debemos centrarnos en garantizar que todos puedan vivir en viviendas ambientalmente cómodas, fuera del riesgo de inundaciones y deslizamientos, y conectadas al saneamiento básico. Las ciudades resilientes y sostenibles son aquellas que, por encima de todo, ofrecen viviendas dignas a todos sus residentes.

Vivienda digna: una puerta a otros derechos

Ciertamente, ofrecer una vivienda digna para todo el mundo es una política pública costosa y compleja. Una tarea casi imposible. Pero debemos empezar por algún lugar. Recordemos que todos necesitan un lugar para vivir. Además, la vivienda abre la puerta a otros derechos. Por ejemplo, tener un código postal permite recibir correspondencia y paquetes. Vivir en una casa con buena ventilación e iluminación natural fomenta el aprendizaje de un niño al hacer sus tareas escolares.

Necesitamos garantizar lo básico. Las ciudades más resilientes y sostenibles deben ofrecer casas y barrios donde se pueda vivir con dignidad. Cuando miramos a los millones de personas que habitan favelas y otros asentamientos precarios en Brasil, notamos que nuestras ciudades no ofrecen este mínimo indispensable.

La experiencia de São Paulo

A principios de los años 2010, la ciudad de São Paulo implementó una política habitacional que intentaba lograr lo esencial. El Programa de Urbanización de Favelas no era una política exclusivamente habitacional. En su ámbito, se incluía el tratamiento de los arroyos que cruzan las favelas, la reubicación de viviendas en áreas de riesgo (con la previsión de relocalización definitiva en la propia comunidad o en sus cercanías) y la instalación de ciclovías donde el espacio físico lo permitía, entre otras acciones que iban más allá de la vivienda estrictamente.

La priorización de las favelas y sus arroyos en función de la subcuenca hidrográfica en la que se encontraban daba también una lógica ambiental a las intervenciones. El reconocimiento de que algunas familias corrían riesgos inminentes de que sus casas fueran arrasadas por inundaciones o afectadas por deslizamientos llevó a la priorización de esas familias en la asignación de una nueva vivienda. 

La consolidación de las demás casas (mejorando los callejones adyacentes, instalando postes de luz en las calles, etc.) partía del supuesto de que no había recursos suficientes para construir nuevas viviendas para todos los residentes (que, a menudo, no tenían interés en mudarse a conjuntos habitacionales lejos de su comunidad original). Entonces, se buscaba mejorar sus condiciones habitacionales.

Lecciones de un programa imperfecto pero necesario

Es claro que podría haber sido mejor. Faltó que el gobierno incentivara las reformas de las casas en áreas consolidadas, la llamada mejora habitacional. Faltó evitar que las orillas de los arroyos fueran reocupadas por las familias más vulnerables. Y faltó proporcionar viviendas a todas las personas desplazadas, muchas de las cuales llevan años en alquiler social.

Pero el Programa de Urbanización fue al menos un intento de ofrecer lo básico a decenas de miles de familias. Y de hacer que sus comunidades fueran más habitables, más resilientes a las lluvias y más saludables desde el punto de vista del saneamiento.

Hoy en día, se habla mucho de los programas ‘Minha Casa, Minha Vida‘ y ‘Pode Entrar‘. Es claro que deben implementarse. Pero deben integrarse en planes intersectoriales para mitigar los efectos del cambio climático. Deben precisar que nuestras ciudades contaminen menos. Y, antes que nada, necesitan garantizar lo básico.

(*) Guilherme Rocha Formicki es doctorando en Planificación Urbana y Regional en la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de São Paulo (FAU USP) e investigador del Instituto de Investigación Económica Aplicada (IPEA). Arquitecto y urbanista, también formado en la FAU USP, cursó una maestría en Planificación Urbana en la Universidad de Columbia. Allí, recibió el premio Charles Abrams por su tesis, que mostró un mayor compromiso con la justicia social. Guilherme trabajó en la Secretaría Municipal de Vivienda de São Paulo entre 2014 y 2016, participando en la urbanización de siete favelas en las zonas sur y oeste de la ciudad.

El artículo fue publicado originalmente en portugués en NexoJornal. Guilherme Rocha Formicki autorizó a +COMUNIDAD su traducción y publicación. 

^{Imagen principal ilustrativa: Freepik.}

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